概要：住房制度改革的大大深化使得发展住房金融沦为确实启动消费信贷的关键问题，而个人住房贷款作为住房金融重点支柱部分也已沦为社会各界注目的热点话题。本文从对个人住房贷款的风险特征及隐患的分析应从，融合人行最近实施的政策和商业银行在业务流程中的重点环节阐释了风险防止对策。

　　关键词：个人住房贷款；风险特征；风险隐患；防止对策 　　一、个人住房贷款的特点及风险特征 　　个人住房贷款是指贷款人向借款人派发的用作出售出租普通住房的贷款，与传统的企业贷款比起，具备以下特点： 　　1． 贷款对象类似。根据人民银行制订的《个人住房贷款管理办法》规定：个人住房贷款的贷款对象是具备几乎民事行为能力的自然人，对借款人所不应不具备的条件展开了详尽的规定。

　　2． 贷款用途专一。个人住房贷款成立是为了因应我国住房制度改革，反对城镇居民出售出租普通房，因此贷款不能用作缴纳所出售住房的房款。　　3． 贷款数量较小。对于经办银行而言，个人住房贷款无论是市场需求还是贷款笔数和单笔贷款金额相对于其他个人消费贷款都是较小的。

　　4． 贷款期限较长。人行的《个人住房贷款管理办法》规定贷款期限最久无法多达30年，因此个人住房贷款多数为中长期贷款。

　　5． 偿还债务方式类似。相对于企业贷款，个人住房贷款偿还债务方式更为类似：贷款期限在1年以内（含1年）的，实施届满一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的按月交还贷款本息。　　个人住房贷款所具备的以上特点，要求了个人住房贷款风险呈现分散性、隐蔽性和滞后性等特征，给实际管理工作导致艰难，一定程度上妨碍了该项业务的更进一步发展，因而强化对其风险隐患的分析研究就变得尤为重要。　　二、个人住房贷款的风险隐患分析 　　1． 个人信用带给的风险。

　　这是个人住房贷款风险中比例最低的种类，主要还包括借款人债务能力严重不足风险及担保人偿付能力风险两类。　　对借款申请人展开信用调查是银行积极开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必需解决问题的问题是既要取得有关申请人充份的信用资料，又不必投放过多的时间和成本。

在国外，贷款银行皆通过商业信用机构来已完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度仍未创建，对个人的资信状况缺少合理、原始的判断标准，银行不能以借款人所在单位出示的收益证明等材料作为信用审定的依据，其真实性、时效性难以确定，对个人收入的核实成本较高。个人住房贷款年限最久平均30年，在这样宽的时间跨度内无法对借款人经济状况展开长久的监控，现阶段商品房价格较高，每月的还本付息开销较轻，一旦借款人失业或长时间收益增加之后有可能产生债权人风险。

　　担保人（即开发商）作为借款人从银行提供贷款遵守借贷的第三方，如果借款人无法在其贷款年限内如期清偿涉及债务，按照誓约理所当然由担保人在借款人并未获得两证（国有土地使用证、房屋所有权证）之前或贷款落幕之前遵守其连带责任，但由于房地产开发业也是高风险、低收益行业，开发商的经营状况、缴纳能力也是很难精确做到的，因此也不易产生风险。　　2． 欺诈不道德带给的风险。

　　这里所谓欺诈不道德是指违背金融管理法规，捏造事实、掩饰真凶，采行不不顾一切手段收买银行资金，索取显然使用权还能力或远超过其偿还债务能力的贷款，导致我行信贷资产遭到损失的不道德。反复抵押、虚拟世界抵押、出租房屋抵押、蓄意遗漏房屋共计有人的抵押，或乱开收益证明、假造身份证件等，这有可能是借款人的欺诈不道德，也有可能是开发商为尽早收买银行资金指使借款人的欺诈不道德，还有一种有可能是开发商与借款人合力生产出有的欺诈不道德。

　　3． 由银行自身操作者带给的风险。　　随着个人住房贷款业务量的急遽下降，各银行在“修改信贷申请”的呼声中提升了办理个人住房贷款的速度，这种服务上的改良，毫无疑问带给了住房信贷消费群的不断扩大，必要增进了住房市场购买力的提升。

但是，如果在办理贷款的过程中过分执着效率而忽略了贷款操作者的严谨性，将不会导致涉及法律申请及文本的缺漏，从而必要造成贷款的损失。　　4． 抵押物产权带给的风险。　　这是抵押物产权问题所导致的风险。

如在个人住房贷款仍未清偿期间，由于城市建设规划，征地等因素而产生产权风险，尽管政府实施了涉及办法回应不予确保，但银行仍面对着两种风险：一是征地补偿后，其补偿价格相比之下高于住房市场价格，即使货币化补偿金全部用作还贷，也有可能无法清偿全部贷款。二是抵押权人（银行）无法实行抵押权的物上代位权，即有可能产生产权替代风险。　　5． 抵押物处分引发的风险。　　这是指借款人无法清偿债务时，银行依法对贷款抵押物展开处理以偿还债务贷款时产生的风险。

主要展现出为：（1）继续执行无以。由于我国目前仍未构成完备的社会保障体系，当借款人再次发生信用危机而构成不良贷款时，银行长时间行使抵押物处分权较为艰难，其权益无法获得确保。

只不过这已不是一个全然的经济问题，而有可能伸延为一个政府十分棘手的社会问题，因为任何一个政府都会让失业的人再行一次“流离失所”。虽然在产权房抵押时，房产抵押注册部门拒绝借款人开具第二住所证明，然而这一纸证明的效力有多大，它能否沦为银行处理抵押物时的有力依据，我们还不免要打上一个问号。

（2）所求无以。银行意欲通过拍卖会抵押物构建抵押权时，如果遇上有价无市的状况，那么银行虽然构建了对抵押物的占据，但抵押权仍未确实构建。此外，个人住房贷款的期限较长，抵押房屋有可能因经济环境、房地产市场状况的变化和自然损耗而升值，所求价值较贷款时原售价按抵押率折扣后的价值还要较低，从而导致银行资产的损失。

　　6． 贷款条件风险。　　这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、偿还方式、贷款期限等贷款条件因借款人经济状况的变化而对贷款产生的影响。如目前银行一般所使用的偿还方式有3种，3种方式偿还债务贷款本金的速度有所差异。

如再次发生借款人无力还贷的情况，使用届满重复使用还本付息的方式与按月偿还方式比起，由于按月偿还本金余额在大大减少，相对而言贷款风险要大得多。此外，个人住房贷款归属于中长期贷款流动性劣，相对于短期借款亦具备较小的风险。

　　7． 其他不可抗力风险。　　其他不能外用风险：其一，为自然灾害及人为损害风险，如水灾、火灾、地震及战争等使房屋破坏，贷款无法交还；其二，房地产业因客观经济大气候影响，行业不景气，导致银行贷款风险；其三，借款人车祸地失去劳动力或忽然丧生也不应划作此种风险。

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